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Was ist der Vorteil von solidarischen Anteilen gegenüber Direktkrediten?

Für die Genossenschaft und unser Projekt sind solidarsche Anteile deutlich besser als Direktkredite. Denn unsere Bank (die GLS-Bank) akzeptiert solidarische Anteile bzw. Genossenschaftsanteile ohne Einschränkungen als Eigenkapital. Direktkredite hingegen werden von der Bank anders bewertet. Hier schlägt die Bank nochmal 4% für Zins und Tilgung drauf. Das heißt, wenn das Projekt 2 Mio. Euro an Direktkrediten vergibt, steigen die Mieten theoretisch um 0,8 Euro pro qm an. Also sind Fördermitglieder, die solidarsiche Anteilen zeichnen, deutlich besser für das Projekt: Wenn genügend solidarische Anteile eingeworben werden, kann die angestrebte Miete von 11,50 Euro/qm leichter realisiert werden. Je mehr Finanzierung über verzinste Direktkredite läuft, desto stärker steigen unsere Mieten.

Für die Geldgeber:innen haben solidarische Anteile gegenüber Direktkrediten den Vorteil, dass sie mit den Anteilen auch ein Stimmrecht innerhalb der Genossenschaft erlangen. Zudem werden sie schneller über Entwicklungen und neue Vorhaben der Genossenschaf informiert und erhalten nach aktuellem Stand auch die langfristige Möglichkeit Teil weiterer entstehender Projekte zu werden.

Was sind solidarische Anteile?

Solidarische (Geschäfts-)Anteile sind für die Genossenschaft die beste Form der Finanzierung. Wer solidarische Anteile zeichnet, also erwirbt, wird Fördermitglied der Genossenschaft. Rein formal nennt sich dies investierendes Mitglied. Damit geht aber kein automatisches Wohnrecht in einem der Projekte einher. Sowohl Einzelpersonen als auch juristische Personen können Fördermitglied der Genossenschaft werden und solidarische Anteile zeichnen. Die Mitgliedschaft kann mit einem Jahr Kündigungsfrist zum darauffolgenden Jahresende gekündigt werden (Bsp: bei Kündigung am 17.08.2023 wird die Kündigung wirksam zum 31.12.2024).

Wir bitten Interessent:innen, mindestens 20 Anteile in Höhe von 100 Euro zu zeichnen (insgesamt also 2.000 Euro). Eine Übertragung von solidarischen Geschäftsanteilen auf andere Mitglieder ist jedoch jederzeit möglich. Die Geschäftsguthaben (Anteile) der Fördermitglieder werden nicht verzinst.

Für die Geldgeber:innen haben solidarische Anteile gegenüber Direktkrediten den Vorteil, dass sie mit den Anteilen auch ein Stimmrecht innerhalb der Genossenschaft erlangen. Zudem werden sie schneller über Entwicklungen und neue Vorhaben der Genossenschaf informiert und erhalten nach aktuellem Stand auch die langfristige Möglichkeit Teil weiterer entstehender Projekte zu werden.

Ich möchte Fördermitglied werden und solidarische Anteile zeichnen - was muss ich tun?

Die Geber:innen der solidarischen Anteile überlegen sich, wie viele Anteile sie insgesamt geben möchten/können. Dann füllen sie sowohl die Beitrittserklärung als auch die Beteiligungserklärung aus und senden diese postalisch und händisch unterschrieben an die GSP eG, Sewanstraße 122, 10319 Berlin.

Für die Formulare und Fragen schreibt uns gerne eine Email an wallenstein@gsp.coop.

Reicht es, die Beitrittserklärung und die Beteiligungserklärung für die solidarischen Anteile digital per Mail zu senden?

Nein. Beide Erklärungen müssen händisch unterschrieben per Post geschickt werden an: GSP eG, Sewanstraße 122, 10319 Berlin.

Sollen Leute, die solidarische Anteile zeichnen direkt überweisen oder sollen sie auf Rückmeldung warten?

Das Geld für die Anteile kann auch vorab oder parallel zur schriftlichen Bearbeitung auf folgendes Konto überwiesen werden: GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte, IBAN: DE24 4306 0967 1256 6511 00, BIC: GENODEM1GLS, GLS Gemeinschaftsbank eG.

Auch wenn das Geld erst einmal „nur“ überwiesen wird, geht dieses natürlich nicht unter. Wir ordnen es gemäß des Betreffs zu und erfragen bei Bedarf dann die passende Beteiligungserklärung bzw. den passenden Direktkreditvertrag. Solange diese nicht vorliegt, wird die Einzahlung als Verbindlichkeit der GSP gebucht - also als Schulden. Daher ist es gut, wenn zuerst der Vertrag geschickt und dann das Geld überwiesen wird.

Wie sicher sind solidarische Anteile?

Grundsätzlich sind die solidarischen Anteile durch den Grundstückswert gedeckt.

Damit Personen, die ihre solidarischen Anteile kündigen, ihr Geld wirklich nicht zurückbekommen, müsste vieles passieren und schiefgehen: Zuerst müsste die Genossenschaft in eine tiefe Krise rutschen, dann den Bau aufgeben und zusätzlich müsste der Grundstückswert massiv fallen bevor hier Risiken eines Totalverlustes für alle solidarischen Fördermitglieder und Genossenschaftsmitglieder auftreten.

Was ist ein Direktkredit?

Direktkredite heißen auch 'Nachrangige Privatdarlehen' oder 'Nachrangdarlehen'. Jedes Nachrangdarlehen wird in einem schriftlichen Vertrag vereinbart, in dem die Darlehenshöhe (ab 5.000 Euro), Verzinsung, Kündigungsfrist und die Laufzeit individuell festgehalten werden. Hohe Kreditsummen können auch gerne in mehrere Kredite mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt werden.

Direktkredite sind „Nachrangdarlehen mit einer qualifizierten Rangrücktrittsklausel“. Das bedeutet: Würde eine Rückzahlung an eine:n Direktkreditgeber:in zu einer Überschuldung oder Zahlungsunfähigkeit der Genossenschaft führen, so darf die Auszahlung zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgen. Im Falle einer Insolvenz werden Direktdarlehensgeber:innen nachrangig gegenüber anderen Gläubigern behandelt. Das heißt, das in solch einem Fall erst einmal alle anderen Gläubiger:innen ihr Geld (zurück)bekommen. In unserem Fall sind dies die Bank und die Planer:innen, wie z.B. die beteiligten Architekt*innen. Erst dann sind die Direktkreditgeber:innen an der Reihe.
Der Direktkredit kann mit einem Zins zwischen 0 und maximal 3,5 % gewährt werden. Befriste Direktkredite werden automatisch am Ende der Laufzeit ausgezahlt, sofern sie nicht verlängert werden. Möchten die Direktkreditgebenden ihren Kredit verlängern, können sie sich einfach per Mail an wal-direktkredite@gsp.coop wenden. Bei unbefristeten Krediten beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate und ab 10.000 Euro 1 Jahr. Zu einem fairen Umgang miteinander gehört für uns auch, dass wir uns bemühen, die Rückzahlung an unsere Geldgeber:innen vorzeitig zu ermöglichen, wenn dies gewünscht wird.

Bei Fragen wende dich gerne an wal-direktkredite@gsp.coop.

Ich möchte einen Direktkredit geben - was muss ich tun?

Die Person muss den Direktkreditvertrag der GSP ausfüllen, unterschreiben und gerne digital an wal-direktkredite@gsp.coop senden. Alternativ kann der Direktkreditvertrag per Post geschickt werden an: GSP eG, Oranienstraße 183, 10999 Berlin.

Im Anschluss sollte die Summe, die im Direktkreditvertrag vereinbart wurde,auf folgendes Konto überwiesen werden: GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte, IBAN: DE24 4306 0967 1256 6511 00, BIC: GENODEM1GLS, GLS Gemeinschaftsbank eG.

Interessierte können sich auch direkt per Mail an wal-direktkredite@gsp.coop wenden, dort wird dann auch der Direktkreditvertrag zur Verfügung gestellt.

Reicht es, den Direktkreditvertrag digital per Mail zu senden?

Mail/Scan reicht uns und juristisch aus (Textform nach §126b BGB). Den Vertrag kann also gerne unterschrieben direkt an wal-direktkredite@gsp.coop geschickt werden.

Was ist eine sinnvolle Mindeslaufzeit für Direktkredite?

Alle Laufzeiten unter zwölf Monaten sind für uns meist nicht sinnvoll, da der Verwaltungsaufwand zu hoch ist. Es gilt also: Je länger, desto besser.

Können Direktkredit-Geber:innen die Direktkredite direkt überweisen oder sollen sie auf Rückmeldung warten?

Das Geld kann auch vorab oder parallel zur schriftlichen Bearbeitung auf folgendes Konto überwiesen werden: GSP eG Genossenschaft selbstverwalteter Projekte, IBAN: DE24 4306 0967 1256 6511 00, BIC: GENODEM1GLS, GLS Gemeinschaftsbank eG.

Dürfen die Direktkredite auch geringer sein als 2.000€?

Aktuell haben wir uns dagegen entschieden, Direktkredite unter 5.000 Euro anzunehmen, da der Verwaltungsaufwand zu groß ist. Aber solche Entscheidungen sind nie final. Wir können und müssen darüber im weiteren Verlauf noch sprechen. Kommuniziert uns gerne, wenn Geld geben möchtet, aber 5.000 Euro nicht möglich sind.

Wie sicher ist das Geld der Direktkredite?

Grundsätzlich sind die Direktkredite durch den Grundstückswert gedeckt. Im weiteren Verlauf müssen die Direktkredite zum einen durch weiteres Eigenkapital von Mitgliedern (inkl. den Sozialträgern) eingebracht werden. So werden wir befristete Direktkredite zurückzahlen. Zum anderen müssen wir als Projektmitglieder weitere langfristige, unbefristete Direktkredite oder solidarsische Anteile einsammeln.
Damit die Direktkredit-Geber*innen ihr Geld wirklich nicht zurückbekommen, müsste vieles passieren und schiefgehen: Zuerst müsste die Genossenschaft in eine tiefe Krise rutschen, dann den Bau aufgeben und zusätzlich müsste der Grundstückswert massiv fallen bevor hier Risiken eines Totalverlustes für die Direktkredit-Geber:innen auftreten.
Nach Fertigstellung des Baus können die Direktkredite auch aus den Mieteinnahmen zurückgezahlt werden. Im schlechten Fall müssten wir neue Direktkredite mit höheren Zinsen zum Ablösen der alten Direktkredite anbieten - dann aber zu Lasten unserer Miethöhe.

Weitere Fragen:

Gibt es schon eine bestandskräftige Baugenehmigung oder einen Bebauungsplan?

Eine Baugenehmigung liegt vor.

Werden die Lärmwerte für Wohnungen auf der Nordseite an der Bahnlinie eingehalten werden?

Die Lärmwerte werden gemäß den geltenden bauordnungsrechtlichen Bestimmung eingehalten. Alles andere wäre nicht genehmigungsfähig.

Können die Fenster in dem geplanten Gebäude in der Wallensteinstraße geöffnet werden oder soll es in den Wohnungen Lüftungsanlagen geben?

Ja, die Fenster können geöffnet werden. Während der Planung waren auch dezentrale Lüftungen mit Wärmerückgewinnung im Gespräch, welche aus Kostengründen, zugunsten der lichten Raumhöhe und der Wohnfläche nicht weiterverfolgt wurden. Zusätzlich zu den Laubengängen wird es auf der Südseite auch (also nach außen und nicht zum Innenhof) Balkone geben.

Mit welchem Energieträger soll geheizt werden?

Es wird mit Luft-Wasser-Wärmepumpen geheizt.

Wie wurde das Grundstück denn vorher genutzt und welche Erkundungsmaßnahmen wurden gemacht?

Laut Bundeseisenbahnvermögen wurde die Wiese bisher als Lagerplatz für Oberbau-Materialien der Bahn genutzt.

Im Kaufvertrag sichert der Verkäufer eine Altlastenfreiheit zu.

Es gibt ein geotechnisches Gutachten inklusive Laborauswertungen des Bodens.

Zusätzlich wurde das Bodenbelastungskataster eingesehen. Hier war der Befund negativ, also gut für uns.

Werden Direktkredite bei Todesfall der Direktkreditgeber:in ganz normal vererbt?

Ja, wenn nicht anders geregelt.

Gibt es eine Möglichkeit, jemanden außerhalb der regulären Erbfolge als befugt für den Direktkredit festzulegen?

Ja, aber das müsste im Testament so festgehalten werden.